Guide: Opførelse af tilbygning

Har du spørgsmål?

Bliv guidet igennem dit kommende byggeri af en tilbygning. Jeg prøver at få bredde på guiden, selvom mit daglige virke er som konstruktionsingeniør, hvor det primært er statiske beregninger jeg beskæftiger mig med, og tilbyder via mit firma Calceku ApS.

Når du som kunde læser denne guide, kan du være mange steder i din byggeproces.

  • Du kan være i den indledende fase hvor du er ved at finde rådgivere til at hjælpe dig, eller knap har besluttet om du vil gå i gang med en tilbygning.
  • Du har måske et færdigt projekt, hvor du alene mangler statiske beregninger, inden du begynder at opstarte byggeriet af din tilbygning.
  • Det kan også være at du har opført din tilbygning og efterfølgende har fundet ud af at din kommune forlanger statiske beregninger af din tilbygning.

Uanset hvor du er i byggeprocessen, vil jeg mene, at du kan få noget ekstra viden – ved at læse denne guide, eller eventuelt dele af den.

Indledende overvejelser

Står du og overvejer at få mere plads i dit nuværende hus, kan løsningen ofte være en tilbygning. Her er der en del overvejelser at gøre:

  • Hvad koster en tilbygning og hvilket finansiering er den bedste?
  • Hvor skal tilbygningen placeres på din grund ift. eksisterende hus?
  • Hvor mange kvadratmeter må tilbygningen være?
  • Hvilke materialer skal der anvendes, som eksisterende eller et andet materiale?
  • Skal jeg have en byggetilladelse? – JA
  • Skal jeg anvende arkitekt/konstruktør til tegningsmaterialet?
  • Kræver kommunen tekniske dokumentation – fx statiske beregninger?
  • Skal jeg få udført geoteknisk rapport og statiske beregninger?

Økonomi vedrørende en tilbygning

Ved opførelse af en tilbygning forøger du det eksisterende areal, og dermed også den samlede værdi på dit hus. Dette udnyttes ofte ved optagelse af en nyt lån, ved opførelse af en tilbygning.

Finansiering
Ved de fleste tilbygninger laves der en vurdering fra kreditforeningen til fx at omlægge eksisterende kreditforeningslån, eller lavet et tillægslån i kreditforeningen. Det er vigtigt at gøre sig klart, hvilket beløb du har til rådighed, inden du kommer for langt i de øvrige processer vedrørende en ny tilbygning. Dette klarlægges i samarbejde med banken, hvor ovenstående forslag bør drøftes. Et alternativ er fx et banklån, men her er renten sædvanligvis højre, end et lån i kreditforeningen.

Pris pr. kvadratmeter tilbygning.
Prisen for en tilbygning afhænger meget af størrelse, materialer og indretning. Jeg vil mene den billigste tilbygning, er en tilbygning i træ, hvor der alene er værelser. Her vil det være muligt at bygge for omkring 15.000 pr. kvadratmeter, hvor antallet af kvadratmeter også er en faktor. Her tænkes på, at ved mange kvadratmeter kan være lidt ”stordrift” at udnytte, fx fra 50m2 og opefter. Hvis du skal have badeværelse eller køkken, bliver kvadratmeterprisen noget højre, og endeligt er en fuldmuret tilbygning også fordyrende, fremfor en tilbygning af træ. Hvis du regner med 18-22.000kr. pr. kvadratmeter, går du ikke helt galt i den indledende fase.

Krav til placering, kvadratmeter og materialer

Når du opfører en tilbygning, er du noget mere låst iht. placering fremfor et nybyggeri af et hus. For det første skal den bygges sammen med eksisterende hus, hvor dette giver god mening. Derudover er der afstands – højdekrav og en byggeprocent i bygningsreglementet, der skal tages højde for. Udover bygningsreglementet kan der også være yderligere krav i en lokalplan fx om materialevalg, anden byggeprocent en den i bygningsreglementet og eventuelle servitutter.

Alle disse ting, er med til at afgøre mulighederne for din tilbygning, så det er vigtigt at få klarlagt, hvad der er af restriktioner på din matrikel. Eksisterende tegninger af dit nuværende hus, findes normalt på internettet under din kommunes byggearkiv. Når alt dette er på plads, kan det være fint, at I selv skitserer på de eksisterende tegninger, og gør jer overvejelser omkring materialevalg. Skal tilbygningen opføres som eksisterende hus, eller skal det være et andet materiale. Fx eksisterende hus er muret og tilbygningen opføres som en trækonstruktion, hvilket normalt fint kan udføres byggeteknisk.

Hvad skal jeg have hjælp til?
Når du har fået styr på kravene iht. bygningsreglementet, skal du yderligere overveje hvilken hjælp du har behov for, for at opfører din tilbygning.
Vil du have en arkitekt til at lave et skitseforslag og efterfølgende et hovedprojekt (tegningsmateriale der bygges efter), eller vil du selv udfærdige et tegningsmateriale. Du skal også overveje om du vil have en entreprenør til at stå for byggeriet, eller du selv hyrer og styrer alle håndværkere.

Min erfaring
Jeg oplever, at et simpelt byggeri fint kan udføres uden arkitekt, men for at du ikke kommer til, at påtage dig et alt for stort omfang, anbefaler jeg at du anvender en entreprenør til at koordinere dit byggeri. Hvis du har et byggeri der er noget omfattende, bør du også søge hjælp til tegningsmaterialet – ved en arkitekt eller en konstruktør. I sidste ende er det meget optil dig, og er du f.eks. tømrer, der ønsker at lave en tilbygning i træ, har du selvfølgelig selv en stor indsigt i byggeriet. Du kan derfor umiddelbart påtage dig et større ansvar omkring dit byggeri, end en andre der ikke har den samme indsigt.

Skal jeg have en byggetilladelse?

Ved opførelse af en tilbygning til et enfamiliehus, skal der altid ansøges om byggetilladelse, da du øger antallet af m2. Byggetilladelsen kan ofte udstedes ved at indsende tegningsmateriale, enten håndtegninger eller tegninger udført i et tegneprogram. Altså er der ofte ikke krav til teknisk dokumentation (statiske beregninger m.m.) for at få en byggetilladelse.

Krav til tegningsmateriale
Der er ikke krav om at, tegningsmaterialet skal udføres at en med byggeteknisk viden, det er helt op til dig, om det er noget, du vil gøre brug af, fx en arkitekt.

Der skal sædvanligvis altid fremsendes:

  • En situationsplan, der viser placeringen af din tilbygning inkl. eksisterende bygninger. Du skal nøje angive tilbygningen afstande til skel og vise at højde kravet er overholdt. Hvis der er terrænforskelle, skal du også beskrive, hvordan du har planlagt at tilpasse byggeriet i terrænet.
  • En afløbsplan, der beskriver de nuværende og fremtidige afløbsledninger og brønde.
  • En plantegning, hvor du angiver byggeriets indretning og bygningens mål.
  • Facadetegninger af bygningen set fra alle 4 verdenshjørner.
  • Tværsnit, hvor du har indtegnet bygningens højder og dimensioner.
  • Eventuelt detailtegninger af specielle konstruktioner, fugtisolering, varmeisolering af gulv- loft- og vægkonstruktioner.

Hvis du er i tvivl om omfanget, bør du kontakte din kommune, for at få en afklaring på behovet. Da kommunen normalt pålægger dig gebyr/timeafregning og har en sagsbehandlingstid for din byggesag, er det godt at fremsende et komplet materiale første gang.

Udover tegningsmateriale kan der være behov for teknisk dokumentation, som bl.a. består af statiske beregninger. Denne, hvis kommunen forlanger det kan normalt fint fremsendes ved afslutningen af dit byggeri.

Kræver kommunen tekniske dokumentation?

I forbindelse med en byggeansøgning kræver mange kommuner teknisk dokumentation af din tilbygning. Det kan udover statiske beregninger bl.a. være adgangsforhold, brand og varmetabsberegninger. Omfanget af de statiske beregninger er beskrevet i kap. 15 konstruktioner i bygningsreglementet. Statiske beregninger for tilbygninger er henført til konstruktionsklasse 1, hvilket er den laveste konstruktionsklasse i bygningsreglementet. Sammen med konsekvensklassen, fortæller de noget om, den samlede nødvendighed at statisk dokumentation af et byggeri.

Krav iht. Bygningsreglementet
I bygningsreglementet er der ikke direkte krav til statiske dokumentation af tilbygninger og andre konstruktioner i konstruktionsklasse 1. Det er derfor udlagt til kommunerne at definere kravene til statiske beregninger. Det er her jeg oplever misforståelser hos flere bygherre, da omfanget ikke er blevet helt afklaret med kommunen – i forbindelse med byggetilladelsen. I den indledende fase er det primært tegningsmaterialet kommunen skal bruge – for at udstede en byggetilladelse. Hvis det så ikke er klart for bygherre, hvilken teknisk dokumentation kommunen kræver, ved en færdigmelding, kan der nemt opstå misforståelser omkring det endelige behov.

Hvordan ved jeg om kommunen kræver statiske beregninger
Hvis du er i den indledende fase, vil jeg altid råde dig til, at tage kontakt til din kommune, og i videst mulige omfang, få afklaret alle dine spørgsmål. Fx om de forlanger statiske beregninger ifm. færdigmeldingen af dit byggeri.
En indledende kontakt med kommunen kaldes en forhåndsdialog og er frivillig, men kan være en stor hjælp ift. at få afklaret alle indledende spørgsmål. Efterfølgende er du virkelig godt klædt på til en god start på din kommende tilbygning. Har du også fået afklaring omkring teknisk dokumentation, kommer der heller ikke uventet krav fra kommunen ved afslutningen af dit byggeri.

Du kan selvfølgelig også betale dig fra denne proces omkring byggetilladelse og teknisk dokumentation. Dette kan varetages af en byggerådgiver, som ofte har en byggeteknisk baggrund, som arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør.

Min erfaring med kunder
Som konstruktionsingeniør oplever jeg flere gange, at et byggeri er færdig udført, hvorefter bygherre bliver opmærksom på, at kommunen kræver statiske beregninger og en forankringsplan, for at give en ibrugtagningstilladelse. Det syndes jeg er rigtig ærgerligt for alle parter, men især for dig som bygherre, da det bliver svært for dig – at gøre brug af den viden, og input jeg har til dit byggeri.
De statiske beregninger kommer ikke til sin rette, men bliver alene et dokument der verificerer eksisterende byggeri, for at få en ibrugtagningstilladelse. SÅ HUSK NU at få klarlagt behovet for statiske beregninger, inden du opstarter dit byggeri, så du også får glæde af konstruktionsingeniørens viden – under opførelse af dit byggeri.
Jeg oplever ofte, at kunder tror, at en konstruktionsingeniør alene regner på en bjælke og det er så det. Sådan var det også, hvis vi går en del år tilbage i tiden, men i dag, er der langt større krav til dokumentationen. Det betyder, at der stort set, ses på alt den overordnede statik, og der kommer mange input til udførelsen af din tilbygning, lige fra fundament til sikring og afstivning af dit tag.

Skal jeg få udført geoteknisk rapport og statiske beregninger?

Som jeg kom ind på i det foregående afsnit, kan det være at kommunen kræver statiske beregninger af din tilbygning. I dette tilfælde skal der udføres statiske beregninger.

Geoteknisk undersøgelse
I forbindelse med statiske beregninger får mange også udført en geotekniske rapport, hvilket klarlægger eventuelle udfordringer omkring funderingen. Det kan bl.a. være, at bæredygtigt jordlag er så langt nede, at funderingen skal udføres med pæle eller fundamentskruer. Det kan også være, at der skal udskiftes et ikke bærende jordlag, hvorefter der udlægges en sandpude (sand der udlægges i jævne lag og stampes løbende til ønsket niveau).

Anbefaling iht. geoteknik
Uanset hvad en geotekniske rapport viser, skal du huske på, at det er jorden, der skal bærer hele dit byggeri, så jeg anbefaler at du får lavet en geoteknisk undersøgelse. Eller som minimum orienterer dig omkring de geotekniske forhold i dit område, på fx Dingeo, eller andre der for nyligt har bygget i dit område. Det har selvfølgelig også betydning om du bygger en let trækonstruktion, eller en fuldmuret tilbygning, da belastningen ved en fuldmuret tilbygning, er større end en trækonstruktion.

Min erfaring vedrørende behovet for statiske beregninger
Jeg møder generelt tre typer kunder, som hver har deres forudsætning for at få udført statiske beregninger:

  • Der hvor kommunen kræver det, og dette ”kan” være den primære grund til at få udført beregningerne.
  • En kunde der er blevet gjort opmærksom på, at der skal udføres statiske beregninger af deres entreprenør.
  • En kunde der selv gerne vil have udført statiske beregninger uafhængigt af øvrige krav.

Uanset hvordan du vurder dine behov for statiske beregninger, synes jeg, du selv skal vurdere om statiske beregninger er nødvendige for dit projekt, medmindre det forlanges af kommunen. Jeg mener at hvis tilbygningen opføres med traditionelle materialer og med en erfaren entreprenør, så er du som bygherre allerede godt på vej, med din tilbygning. Jeg har selv en håndværksmæssig baggrund, og har derfor selvfølgelig selv oplevet nogle små problemer med byggeri, men med en traditionel tilbygning, bør der ikke opstå større komplikationer.

Hvor giver statiske beregninger værdi?
Dog er der flere der bygger hvor der forekommer store spænd, fx ved store skydedørspartier, og generelt hvor byggematerialerne udfordres ift. den traditionelle byggeskik. Her kan det som minimum være en god ide at få beregnet diverse søjler og bjælker. Her vil jeg anbefale, at en konstruktionsingeniør gennemgår hele projektet. Du skal som bygherre også forholde dig til, at den generelle håndværker, ikke har den samme tekniske indsigt som en ingeniør, hvilket jeg bestemt ikke selv havde.

Forankringsplan
Udover en statiske dokumentation, udfører jeg altid en forankringsplan, som entreprenøren anvender under byggeriet. En konstruktionsplan/forankringsplan angiver geometrierne på de beregnede søjler og bjælker, så entreprenøren kan bestille de rigtige materialer og geometrier. På forankringsplanen er der yderligere angivet forankringer i fundamentet til at sikre at taget ikke løfter sig, ved kraftig vind. Der er typisk også noter og forklaringer på den generelle opbygning fra fundament til tag. Men denne forankringsplan, og en god entreprenør, bør du få et sikkert byggeri.

Afrunding
I Aarhus oplever jeg, at det ikke er nødvendigt med statiske beregninger iht. kommunen, så her råder jeg altid kunden til, selv at vurdere, om de har et behov for statiske beregninger ifm. etablering af en tilbygning. Som afslutning vil jeg derfor råde dig til at overveje dine behov, og hvis du er i tvivl, så synes jeg du skal få en snak med en konstruktionsingeniør, om muligheden for at få udfærdiget en statisk dokumentation og en tilhørende konstruktionsplan.

Du er altid meget velkommen til at ringe til mig, og få en snak – omkring statiske beregninger af din tilbygning.

Seneste artikler